来源：温州都市报
每年二三月份，温州的房产交易市场都会迎来一波小高峰：卖学区房的，买学区房的，计划下半年搬新房的……房子交易过程中免不了与房产中介打交道。坊间传言，房产中介水很深，一不小心就踩坑。事实是否如传言这般？上月中旬开始，温都记者陆续入职市区多家房产中介，“卧底”一个月时间，掌握了房产中介圈子里的“坑点”。
(资料图)
来源 视觉中国
中介圈“不能说的秘密”
入行的第一天，记者被分配到了公司业务部门小万（化名）这一组，他负责带记者入门，相当于师傅。小万是80后，在公司算是“精英”层，经过几年打拼，他已经在市区买了房安了家。小万告诉记者，房产中介这个行业藏龙卧虎的人很多，有年佣金达到100多万元的“销冠”，也有家中多套店铺收租金的房哥。
“卧底”期间，记者被安排掌握各种中介必备的基础知识，比如熟练掌握辖区所有大厦公寓名字、户型套型所属学区等，同时还通过公司“分享会”等信息渠道，“学习”中介促成交易的“技能”。希望通过曝光中介操作黑幕，让消费者在今后的房子交易过程中更好地维护自己的权益。
目标：看房人
手段：用低价房来吸引关注度
中介圈子中有个数据指标叫“带看率”，也就是把咨询客户带去实地看房的概率。那么，如何吸引有买房需求的人过来看房呢？
低价房对买家或求租人来说，就很有吸引力。
客户如果在市场上看到低于市场价的房子，当他联系房屋中介的时候，通常会得到两种答案：一是这套房子已经卖掉了。二是由于房东的原因暂时看不了房子。不管是哪种回复，目的就是为了进一步获得你的购房需求和联系方式，然后给你推荐其他房源。由于大部分客人是冲着“低价房”来看房的，一般也不会拒绝其他房源的带看。
一位资深中介说，前几年盛行以低报价来吸引客户，但现在少了一些，主要害怕客户投诉。
在中介行业摸爬滚打了多年的小潘是一名85后。小潘向记者“分享”了他的促客“技能”。小潘称，他和同事经常会在网上发布一些已经出租出去的房源信息以吸引租户，当客户询问时，“房东不在家”“该房屋已经出租”“已被预订”等是惯用托词。“然后再带客户去看其他的房源。”小潘说。
小潘直言，甚至有些中介还时常冒充房东，以个人房源直租方式在网站发布信息，以此来吸引客户过来租房，“这样做在行业内很普遍，已经成为一种潜规则了。”
目标：买房人
手段：营造房源很抢手的错觉
在房产中介公司“卧底”一个月，记者通过各种渠道信息进行职业素养“速成”。不得不说，房产中介是懂得“逼单”的，他们擅长给客户营造紧张氛围感。
如果客户看完房后，各方面比较满意，但处于犹豫状态，这时负责带客的中介电话会意外响起，电话那头一个响亮的声音必须要让客户听到：“我这边已经有意向客户也看上这套房源了。”买房人不知道的是，其实这通电话可能就是中介委托同事打的，目的就是逼客户赶快下单。
当然，还有别的逼单方法，比如说当中介带客户去看房子的时候，他的同事会帮忙配合，会带另外一批客户去看同一套房子，给人一种这套房源很抢手的错觉。“如果客户相中了这套房子的话，这种办法是非常有效的，那么这出戏的目的就达到了。”一位中介这样向记者传授经验。
市民吴女士就遇到这样的情况。当时，她在中介推荐下看上了一套学区房，正在犹豫要不要下定金时，中介电话告知：“这套房子已经被人下定金了。”但几分钟后中介又打来电话：“现在临时还有套房源，情况跟你之前看上的那套房源户型、大小都差不多，总价格贵了5万元，你要不要马上下定金？如果不快点，可能就会没有了。”吴女士说，自己当时就决定马上就要下定金，不然房子马上就被抢走了。“这种氛围感真的会触动买房人。”吴女士坦言。
目标：卖房人
手段：想尽一切办法压低房源价格
“卖家压，买家提”是中介促成交易的主要策略。
跟卖家的推拉，主要围绕压低房价来进行。一般中介会带着顾客或者让同事冒充顾客去看房源，看完房子就会跟卖房人“透露”，顾客相中房子了，就是价格差得比较多，然后顺势问房东，价格是否还能优惠。如果卖房人坚持自己的挂牌价，中介会继续带顾客去看房子，然后一次次告诉房东顾客出的价格，一次、两次、三次……经过多次的“低价”反馈，慢慢地房东的心理价位就会往下降，“很多优质的房子都是用这种方法慢慢磨下来的。”记者从资深中介人士那里得到这样的“指点”。
市民黄女士的卖房经历“佐证”了中介的压价伎俩。
去年，黄女士的房子挂在房产中介公司销售，“将近半年时间，陆陆续续来了好几拨过来看房子的，但看过后出价都远远低于我的预期。”黄女士告诉记者，随后中介还给她看了一些库存房源，这些房源价格都比较低，但是都是“卖不出去”的。最后中介人员劝说黄女士，让她将房价的心理预期降一些下来。
黄女士说，几番下来，她自己都快动摇了。后来，黄女士让儿子充当“买房人”，反向了解市场行情。没想到的是，在中介那里，她的房源信息“消失”了，中介都没有向黄女士儿子推荐她的房子。另外一家中介给的答复则是“房东不卖了”。“我的房子明明在卖，中介为什么说不卖了？”黄女士说，经过这一番求证，自己这才明白了原来中介存在故意压价行为，之后她拒绝了中介提出的降低房子价格的要求。
来源 视觉中国
“卧底”笔记
温州房产中介的佣金真相
零底薪制
我入职的这家房产中介公司实行零底薪制，也就是说，中介人员收入全部来自交易成功后的佣金收益。已经成功度过新人期的中介员工，每次成功交易所产生的佣金按65%、35%与公司分成，中介员工拿65%，给公司35%。
作为新人，公司每年设6个考核期，每两个月为一个考核周期，不可以跳级。我入职后初始提成点为45%，第一个考核期内累计达到2万元佣金收入，下个考核期提成点为55%；第二个考核期内累计达到3万元佣金收入，下个考核期提成点为60%；依此类推，直到提成点为65%。单个考核期内中介的业绩累计达标，可晋级。不达标则该考核期清零，下一考核期重新累计。举个例子，刚入行时，新人的提成点为45%，想要提升一级，需要在2个自然月内完成一定的业绩，晋升一级后佣金可拿到55%，如果一切顺利，一个新人至少需要花6个月的时间，才能拿到65%的佣金提成。
佣金分配
目前，温州的主流房产中介公司收成交价的2%~3%作为中介费用，买家卖家均需按比例支付，当然这个比例是可以砍价的。也有一部分卖家会向中介提出打包价的方案，卖家确定一个成交价，中介去物色合适的买家，成交价溢出部分作为卖家的佣金。
按照行业普遍的做法，一旦交易成功，佣金收入是根据这笔交易参与人员来分配的。房产中介一般分为卖方中介、买方中介，负责发布房源信息、勘察房源、保管钥匙等等，中介们按照工种流程拆分佣金，每个工种的佣金比例参照交易的贡献度大小。
举例来说，一套售价300万元左右的房子，卖方中介、买方中介按市场主流的佣金比例收取，佣金6万~9万元。公司抽成35%佣金，剩余的佣金8成左右是被促成交易的中介人员拿走，剩余2成左右分给从事其他流程的合作伙伴。
培养买家
伟哥（化名）从事中介好几年了，在他供职的公司已经做到“销冠”级别。“他在市区主要做电梯房和头部知名中小学的学区房业务。仅仅今年2月份，他的中介费收入可达二十多万元。”一个行业同事透露，伟哥为人豪爽，和附近居民楼、小区的保安、物业工作人员能够打成一片。刚入行时，伟哥微信里只有几十位好友，现在他的微信好友已累计1000多人，“他靠房屋交易赚的中介费佣金提成相当可观，预测百万元年收入。”同行说。朋友多，路子野，是伟哥能取得骄人业绩的主要原因。“公司平台上所有房源都是共享的，对于所有的中介人员来说，客户买哪套房子不是最重要的，找谁买才是关键。说白了，得先想办法和客户成为朋友，才能把房子卖出去。”伟哥透露。
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